政策暖风催生新赛道
2025年5月3日，中国REITs市场迎来历史性时刻——保障性租赁住房正式成为基础设施公募REITs扩容的核心赛道。这一变革源于《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》的顶层设计，以及银保监会近期发布的《指导意见》，明确提出引导保险资金通过多种形式深度参与保障性租赁住房投资。政策组合拳不仅为市场注入确定性，更将住房保障体系建设与金融创新工具深度融合。
收益表现：稳定器与增长极的双重属性
首批4只保障性租赁住房REITs产品以平均年化收益率4.2%的成绩亮相，这一数据看似温和，实则暗含深意。以红土深圳安居REIT为例，其2023年度实现净利润2496.61万元，经营活动现金流净额达5177.14万元，EBITDA完成率101.9%，呈现出“现金流充沛、盈利可预期”的资产特性。若将收益率比作投资时钟的指针，保障房REITs更接近“稳健型刻度”——既非仓储物流类产品的短期波动(二季度下跌2.52%)，也不同于美国REITs高达10.6%年化收益伴随的20.8%波动风险。这种“收益中等、波动率低”的特征，恰似资产配置中的压舱石。
出租率背后的运营密码
保障房REITs的收益韧性，根植于近乎满租的运营基本面。数据显示，已上市产品平均出租率突破99%，其中城投宽庭保租房REIT等项目更是长期保持“一房难求”状态。这种稳定性堪比国债的票息效应——当市场普遍担忧商业地产空置率时，保障房项目通过政府背书+刚性需求的双重保障，形成租金收入的“防波堤”。值得注意的是，中金厦门安居REIT以99.63%的出租率刷新行业纪录，证明该赛道具备持续优化运营效率的潜力。
险资百亿认购的逻辑拆解
保险资金超百亿的认购规模，堪称市场信心的温度计。从资产端看，保障房REITs的久期特性与险资负债端高度匹配——20年以上的特许经营权期限，恰好满足寿险资金“长钱长投”的需求。从收益结构分析，4.2%的年化收益率虽不及权益资产，但显著高于当前10年期国债收益率(约2.8%)，在低利率环境中成为“收益洼地”。更关键的是，银保监会将此类投资纳入偿二代风险因子优待范围，相当于为险资配置打开“监管绿灯”。
绿色金融的隐藏价值
首批REITs中近半数项目持有绿色基础资产，这一特征在保障房领域尤为突出。以上海城投宽庭项目为例，其建筑采用光伏发电、雨水回收系统，年均减排二氧化碳相当于种植12万棵乔木。环境效益正通过ESG评级转化为融资成本优势——国际评级机构对绿色REITs的信用加分，可能在未来推动发行利差收窄5-10个基点。这种“环保即溢价”的底层逻辑，正在重构不动产估值体系。
风险透视：繁荣背面的三重挑战
市场的火热不应掩盖潜在风险。首先，政策性租金管制犹如双刃剑——当前保障房租金约为市场价70%-90%，若未来调整空间受限，可能影响REITs分红率。其次，资产扩募能力考验运营方功底，现有项目多集中于一线城市，能否向二线城市成功复制模式尚待验证。最后，美国REITs市场曾出现的利率敏感性风险值得警惕，若我国国债收益率大幅上行，可能引发资本利得损失。
未来图景：万亿赛道的生长曲线
根据住建部“十四五”规划，全国将新增保障性租赁住房650万套，按单套投资15万元估算，潜在市场规模近万亿。REITs作为退出通道的打通，意味着开发商可缩短投资回收周期至5-8年，较传统模式提速3倍以上。对于投资者而言，这个兼具公共属性与市场效率的赛道，正在书写“社会效益资本化”的新范式——当保障房REITs的底层资产从钢筋水泥变为千家万户的安居梦想，投资的温度计终将量出更具包容性的价值刻度。